Schnellere Abschreibung, höherer Cashflow
Mit dem Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung steigern, die Steuerlast verringern und den Cashflow erhöhen – das funktioniert vielfach problemlos und wird von immer mehr Anbietern angeboten. Doch längst nicht jedes Gutachten garantiert eine Steuerersparnis. Es gibt eine Reihe typischer Fehler, die dazu führen, dass Nutzungsdauer-Gutachten nicht den gewünschten Erfolg bringen. Wir decken sie auf und sagen Ihnen, wie Sie die Fehler vermeiden.


Kompakt zusammengefasst
Das Restnutzungsdauer-Gutachten als Cashflow-Hebel
Für erfolgsorientierte Kapitalanleger gehört das Restnutzungsdauer-Gutachten längst zur gängigen Praxis. Immer mehr Kapitalanleger machen von ihrem Recht Gebrauch, die Absetzung für Abnutzung (AfA) zeitlich zu reduzieren und den Abschreibungsbetrag zu steigern. Doch längst nicht jeder Gutachter liefert ein Dokument, das vom Finanzamt akzeptiert wird. Die Behörde ist die größte Hürde und kann Ihnen aus unterschiedlichen Gründen einen Strich durch die Rechnung machen. Wir haben die fünf gängigsten Fehler bei Nutzungsdauer-Gutachten analysiert und geben auf dieser Seite Tipps und Tricks, wie Sie es gar nicht erst zu einer Ablehnung kommen lassen.
Jeder Immobilieneigentümer, der sein Gebäude nicht selbst bewohnt, sondern es vermietet oder gewerblich nutzt, profitiert von der sogenannten Abschreibung. Sie können den Kaufpreis für das Gebäude zu 100 Prozent steuerlich geltend machen. Der Gesetzgeber sieht dafür die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – vor. Mit ihr schreiben Sie den Gebäudewert über einen Zeitraum von meist 50 Jahren ab – je nach Baujahr.
Weisen Sie dem Finanzamt nach, dass Ihr Gebäude eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer aufweist, können Sie diese nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Abschreibung zugrunde legen. Dadurch ist eine schnellere Abschreibung möglich. Sie schreiben jedes Jahr einen höheren Betrag ab, wodurch Ihre Steuerersparnis steigt. Sie optimieren Ihre Liquidität, denn es bleibt mehr Geld für weitere Investitionen übrig.
Der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gelingt nach offizieller Vorgabe des Bundesministeriums für Finanzen nur noch durch Vorlage eines Restnutzungsdauer-Gutachtens. Dieses muss von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, wobei es bei seiner Erstellung viele Punkte zu beachten gibt. Die daraus resultierenden Fallstricke führen zu typischen Fehlern, die wir folgend erläutern. Mit unseren Tipps vermeiden Sie die Fehler und machen das Nutzungsdauer-Gutachten zu Ihrem Schlüssel für mehr Cashflow.
Typische Fehler bei Restnutzungsdauer-Gutachten – und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Wahl eines unerfahrenen Gutachters
Die Nachfrage nach Restnutzungsdauer-Gutachten wächst kontinuierlich. Immer mehr Kapitalanleger wissen, dass sie durch das Gutachten eine enorme Steuerersparnis realisieren können. Das führt dazu, dass immer mehr Gutachter etwas vom großen Kuchen abhaben wollen und deshalb das Restnutzungsdauer-Gutachten anbieten. Selbst dann, wenn sie gar nicht auf die Thematik spezialisiert sind. Auch wenn in der Theorie jeder Immobilien-Sachverständige ein Nutzungsdauer-Gutachten erstellen kann, kann dies nicht jeder in der notwendigen Qualität, damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert.
Mit dem Grad der Spezialisierung steigt auch die Anerkennungsquote. Die Gutachten von spezialisierten und erfahrenen Sachverständigen werden vom Finanzamt deutlich häufiger akzeptiert als von „Gelegenheitsgutachtern“.
Letztlich ist es wie bei Handwerkern oder im Krankenhaus: Sie lassen sich die Hüfte lieber von einem darauf spezialisierten Chirurgen operieren, der Tag für Tag nichts anderes tut als von einem Zahnarzt. Auch wenn beide Ärzte sind.
So vermeiden Sie diesen Fehler: 3 Tipps, um einen spezialisierten Gutachter zu erkennen
Tipp 1: Zertifizierung oder öffentliche Bestellung und Vereidigung
Eine Zertifizierung ist mehr als ein Nice-to-have. Seit dem Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 22.02.2023 akzeptieren die Finanzämter nur noch Gutachten, die von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt wurden. Alternativ darf es sich auch um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese sind jedoch in der Regel deutlich teurer.
Tipp 2: Anerkennungsquote erfragen und vergleichen
Mit dem Spezialisierungsgrad steigt die Erfolgsquote der Sachverständigen bei den Finanzämtern. Die Quote der Gutachten, die vom Finanzamt nach Einreichung akzeptiert werden, ist ein starkes Indiz für die Spezialisierungsausprägung. Wenn die Anerkennungsquote oberhalb von 90 Prozent liegt, können Sie davon ausgehen, dass es sich um einen hochspezialisierten Dienstleister handelt. Leider geben nur die wenigsten Gutachter Ihre Anerkennungsquote proaktiv preis. Es hindert Sie jedoch niemand daran, den Anbieter offen nach seiner Quote zu fragen. An seiner Reaktion erkennen Sie schnell, ob er ein Problem damit hat, Ihnen die Quote mitzuteilen. Sollte er sie gar nicht erst kennen, ist oberste Vorsicht geboten. Anbieter wie Nutzungsdauer.com, die die Anerkennungsquote transparent auf der Website veröffentlichen, sind besonders vertrauenswürdig. Ihr Erfolg gibt ihnen Recht und sie haben keinen Grund dazu, die Recherche der Quote besonders kompliziert zu gestalten oder gar zu verhindern.
Tipp 3: Beispielgutachten und Case Studies
Nichts überzeugt mehr als konkrete Arbeitsergebnisse. Suchen Sie daher nach einem Anbieter für Restnutzungsdauer-Gutachten, der Ihnen anschaulich zeigt, wie er arbeitet. Fordern Sie Beispielgutachten an und vergleichen Sie diese miteinander. Keine Sorge, Sie müssen kein Experte sein, um die Qualität des Gutachtens zumindest rudimentär einschätzen zu können. Als Kapitalanleger oder Immobilieninvestor bringen Sie genügend Wissen mit oder haben jemanden, der das für Sie einschätzen kann.
Bereits nach zwei bis drei Gutachten haben Sie ein Gefühl dafür, wie wertig die Arbeit eines Sachverständigen ist. Und Sie werden große Unterschiede zwischen den Gutachten feststellen! Achten Sie jedoch nicht nur auf die Quantität, also den Umfang eines Restnutzungsdauer-Gutachtens. Solche Dokumente lassen sich einfach aufblähen und sind dann beeindruckend erschlagen. Letztlich kommt es aber ausschließlich auf die Qualität an. Achten Sie darauf, ob alle relevanten Informationen zum Gebäude im Gutachten enthalten sind. Hier gilt tatsächlich: Je mehr, desto besser. Entscheidend ist die nachvollziehbare, stichhaltige Argumentation des Gutachters, mit der er die ermittelte Restnutzungsdauer begründet.
Auch diese Argumentation muss nicht unbedingt besonders umfangreich sein. Sie sollte jedoch stichhaltig und nachvollziehbar sein. Dann ist das Finanzamt gemäß Urteil des Bundesfinanzhofs dazu gezwungen, das Gutachten und sein Ergebnis als Abschreibungsgrundlage zu akzeptieren.
Fehler 2: Unklare Bewertungskriterien im Restnutzungsdauer-Gutachten
Ein leider häufig auftretender Fehler bei der Erstellung von Restnutzungsdauer-Gutachten ist die Verwendung unklarer oder nicht nachvollziehbarer Bewertungskriterien. Dies führt dazu, dass die Ergebnisse des Gutachtens schwer zu interpretieren sind. In diesen Fällen zweifelt das Finanzamt die ermittelte Restnutzungsdauer häufig an, da das Gutachten in dieser Form keine verlässliche Grundlage für steuerliche Entscheidungen bietet.
Ein gutes Nutzungsdauer-Gutachten zeichnet sich dadurch aus, dass auch Sie als Laie schnell verstehen, welche Kriterien der Gutachter zur Schätzung der Restnutzungsdauer zugrunde gelegt hat. Schließlich ist auch der Finanzbeamte kein Immobilienexperte. Er hat wenig Zeit und Lust die Kriterien im Dokument langwierig zu suchen, noch sie zu entschlüsseln.
Typische Faktoren, die für die Berechnung der Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden, sind
- Art und Baujahr der Immobilie
- Bauart und Bauqualität (Konstruktion, verwendete Baumaterialien, etc.)
- aktueller Bauzustand des Gebäudes (Substanz tragender Bauteile, Verschleiß und Schäden, etc.)
- Standortfaktoren (Bodenbeschaffenheit, Umgebungs- und Umwelteinflüsse, etc.)
- Art, Umfang, Zeitpunkt und Qualität durchgeführter Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- technische Ausstattung und Instandhaltung (Zustand technischer Anlagen wie Heizung, Prüfung von Instandhaltungsrückständen und Pflegezustand, etc.)
- gesetzliche und technische Standards (Erfüllung aktueller Vorschriften wie Brandschutzauflagen, Erneuerungsbedarf durch veraltete Technik, etc.
- derzeitige Nutzung, allgemeine Nutzungsintensität und Nutzungshistorie
- Markt- und Nutzungsprognosen (perspektivische, wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten, geplante bauliche Veränderungen, etc.)
- Vergleichs- und Erfahrungswerte (vergleichbare Objekte, statistische Erfahrungswerte, etc.)
Werden diese Kriterien nicht klar definiert und methodisch bewertet, können die Ergebnisse des Gutachtens widersprüchlich oder unplausibel wirken. Das führt zu Akzeptanzproblemen bei den Finanzbehörden und kann eine schnellere Abschreibung verhindern.
Schwammige oder unpräzise Kriterien im Restnutzungsdauer-Gutachten führen zu steuerlicher Unsicherheit und können dazu führen, dass die Restnutzungsdauer zu Ihren Lasten erhöht oder eine verkürzte Nutzungsdauer komplett abgelehnt wird. Ein für das Finanzamt akzeptables Gutachten besticht durch klare Methodik. Dazu gehören die Auswahl, Offenlegung, Erläuterung und objektbezogene Analyse der Kriterien, die zur Einschätzung der Restnutzungsdauer herangezogen werden. Außerdem sollte die Gewichtung der Kriterien nachvollziehbar sein, schließlich hat sie entscheidenden Einfluss auf das Ergebnis des Gutachtens.
So vermeiden Sie diesen Fehler
- Kommunizieren Sie mit Ihrem favorisierten Anbieter. Lassen Sie sich mindestens ein Beispielgutachten zeigen und analysieren Sie die Bewertungsmethodik des Sachverständigen. Wenn Sie direkten Kontakt zu ihm haben, dann fragen Sie ihn nach seiner Methodik. Allein die Reaktion auf diese Frage sagt viel über seine Transparenz und Professionalität aus.
- Achten Sie darauf, dass der Sachverständige in seinem Gutachten geltende Normen und Standards einhält. Gutachter dürfen nicht nach Lust und Laune bewerten, sie müssen sich an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewertung (GoB) halten.
Fehler 3: Unzureichende Berücksichtigung von Sanierungsmaßnahmen
Eins der wichtigsten Bewertungskriterien sind in der Objektgeschichte vorgenommene Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Sie haben großen Einfluss auf die Restnutzungsdauer und müssen deshalb in jedem Gutachten hinreichend berücksichtigt werden. Immerhin verlängert jede Sanierung oder Modernisierung die Lebensdauer der Immobilie.
Nicht alles, was sich so nennt, ist tatsächliche eine Sanierung
Doch längst nicht alles, was von Eigentümern oder Immobilienmaklern als Sanierung oder Modernisierung bezeichnet wird, ist auch tatsächlich eine. Oft werden Begriffen wie Renovierung oder Instandhaltung mit der Sanierung in einen Topf geworfen oder einfach als Synonym verwendet. Das Streichen von Wänden oder Begradigen von Fußböden führt jedoch noch lange nicht dazu, dass sich die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes erhöht.
Sanierungsarbeiten greifen zum Teil tief in die Bausubstanz ein. Zum Teil so stark, dass nur noch das Grundgerüst eines Gebäudes erhalten bleibt (Kernsanierung). Durch die Modernisierung wird das Gebäude in einen baulichen und technischen Zustand versetzt, der dem heutigen Standard entspricht. Auch hier reicht es nicht, beispielsweise den Jalousieantrieb zu elektrifizieren. Modernisierungsmaßnahmen sind ähnlich tiefgreifend wie Sanierungen und liegen beispielsweise dann vor, wenn Rohr- oder Elektroleitungen erneuert wurden.
Beispiele für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen:
- Erneuerung der Heizungsanlage, mit oder Umstellung der Energiequelle
- Erneuerung des Dachs
- Erneuerung der Fassade
- Neuverlegung der Elektroinstallationen
- Austausch von Gas- oder Wasserleitungen
- Verbesserung der Raumeinteilung durch das Versetzen von Wänden
Gänzlich unberücksichtigte oder falsch eingeschätzte Sanierungen und Modernisierungen können dazu führen, dass die Immobilie in Gutachten, aber auch bei Banken falsch bewertet wird. Dies kann sich negativ auf Finanzierungsentscheidungen oder Kaufverhandlungen auswirken.
Zwar führen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigte Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu einem höheren jährlichen Abschreibungsbetrag. Dieser birgt jedoch auch Risiken, wenn er nicht auf Grundlage eines fachmännischen Gutachtens beruht. Kommt es zu einer nachträglichen Korrektur durch das Finanzamt, werden unangenehme Nachzahlungen fällig, die die Liquidität beeinträchtigen, statt sie zu verbessern.
Werden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen hingegen nicht oder nur unzureichend angegeben, kann der Sachverständige sie nur schwer beurteilen und einwerten. Dadurch kann es passieren, dass die Restnutzungsdauer zu lang angesetzt wird, wodurch wertvolle Steuervorteile verschenkt werden.
Liefern Sie dem Gutachter alle relevanten Informationen zur Immobilie
Es ist also nicht allein Aufgabe des Gutachters, die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Als Eigentümer oder Verwalter der Immobilie haben Sie durch die Bereitstellung von Informationen in Form von Unterlagen und Dokumenten durchaus Einfluss auf diesen Aspekt.
Da die Historie eines Gebäudes jedoch nicht immer lückenlos nachzuvollziehen ist – gerade bei den für das Restnutzungsdauer-Gutachten interessanten Altbauten – ist eine Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen ratsam. Ist er erfahren, kann er durch Begutachtung bereits viele Sanierungen oder Modernisierungen erkennen – aber leider nicht alle. Bilder und Videos können ebenfalls hilfreich sein. Sie sind jedoch nicht in der Lage, die persönliche Inaugenscheinnahme gänzlich zu ersetzen.
So vermeiden Sie diesen Fehler
- Dokumentieren Sie alle durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sorgfältig. Stellen Sie dem Gutachter alle damit verbundenen Unterlagen zur Verfügung, einschließlich Planungsdokumenten, Rechnungen, Bauplänen und Fotos.
- Wählen Sie einen Sachverständigen, der Erfahrung mit der Bewertung von sanierten Immobilien hat und alle relevanten Maßnahmen professionell in die Analyse einbezieht.
Fehler 4: Unrealistische Schätzung der Restnutzungsdauer
Zu den häufigsten Ablehnungsgründen von Nutzungsdauer-Gutachten durch das Finanzamt zählt die unrealistische Einschätzung der benannten Restnutzungsdauer. In der Regel passiert dies, wenn die Restnutzung zu optimistisch, das heißt zu kurz beziffert wird.
Warum realistische Schätzungen entscheidend sind
Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Faktor bei der Berechnung von Abschreibungen sowie bei der Ermittlung des Immobilienwerts. Eine korrekte Schätzung erfordert eine genaue Analyse des baulichen Zustands, der Nutzung und der vorgenommenen Instandhaltungsmaßnahmen. Werden diese Aspekte nicht sorgfältig berücksichtigt, kann es zu verzerrten Ergebnissen kommen, die nicht mit der Realität übereinstimmen.
Auswirkungen einer unrealistischen Schätzung
Vermeiden Sie Anbieter, die Ihnen eine massiv reduzierte Abschreibung versprechen, gerade wenn das Gebäude – unabhängig vom Alter – gut in Schuss ist. Der Spielraum, den Sie durch die Möglichkeit zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer besitzen, ist für zertifizierte und erfahrene Gutachter groß genug, um Ihnen eine beachtliche Steuerersparnis zu verschaffen. Und zwar so, dass das Finanzamt diese auch für den gesamten Zeitraum der Restnutzung gewährt, statt das Gutachten kategorisch abzulehnen oder nachträglich anzufechten.
Unseriöse Versprechungen können katastrophale finanzielle Folgen haben und sind daher ein unberechenbarer Risikofaktor. Aber nicht nur das: Sie beschädigen dadurch Ihre Reputation und verspielen wertvolles Vertrauen gegenüber Steuerbehörden, Banken und anderen Marktakteuren.
So vermeiden Sie diesen Fehler
- Wählen Sie einen seriösen und erfahrenen Anbieter aus. Lassen Sie sich nicht von allzu euphorischen Versprechungen hinsichtlich der erzielbaren Restnutzungsdauer und Steuerersparnis locken. Das Potenzial ist groß. Ein seriöser Anbieter für Restnutzungsdauer-Gutachten wird jedoch immer erst eine Einzeleinschätzung vornehmen, bevor er eine Prognose stellen kann. Der erste Schritt dafür kann ein Abschreibungsrechner sein, danach sollte aber immer auch eine individuelle Einschätzung erfolgen. Bei seriösen Anbietern wie Nutzungsdauer.com ist diese individuelle Erstprüfung ebenfalls kostenfrei.
- Machen Sie es dem ausgewählten Anbieter so einfach wie möglich, indem Sie ihm alle relevanten Daten zum Objekt liefern. Eine saubere und vollständige Datengrundlage ist der beste Schutz vor einer unrealistischen Einschätzung der Restnutzungsdauer. Ein guter Anbieter wird Ihnen eine Liste mit allen notwendigen Dokumenten bereitstellen und im Zweifelsfall weitere Unterlagen nachfordern.
Fehler 5: Keine Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen
Eine Immobilie ist ein komplexes Objekt, dessen baulicher Zustand, Nutzung und Pflegezustand sich nicht immer allein durch Dokumente, Fotos oder Pläne vollständig erfassen lassen. Nur durch eine Besichtigung vor Ort kann der Sachverständige die tatsächlichen Gegebenheiten überprüfen, Schwachstellen erkennen und eine realistische Einschätzung der Restnutzungsdauer vornehmen.
Ablehnung von Restnutzungsdauer-Gutachten ohne Besichtigung
In der letzten Zeit wurden Restnutzungsdauer-Gutachten, die ohne eine Besichtigung durch den Sachverständigen angefertigt wurden, vermehrt abgelehnt. Mittlerweile achten fast alle Finanzämter in Deutschland sehr genau darauf, ob eine Besichtigung stattgefunden hat.
Daher empfehlen wir jedem Auftraggeber genau darauf zu achten, ob eine Besichtigung zum Leistungsumfang gehört. Es gibt zwei wesentliche Arten von Besichtigungen:
Videobesichtigung
Die Digitalisierung macht auch vor der Gutachterbranche keinen Halt. Viele, vor allem überregional tätige Anbieter für Nutzungsdauer-Gutachten, bieten mittlerweile eine Videobesichtigung an, vermehrt sogar kostenlos. Da heute jeder ein Smartphone besitzt, ist diese kinderleicht.
Der Eigentümer zeigt dem Gutachter über Videotelefonie (zum Beispiel über WhatsApp) das Objekt. Der Sachverständige gibt dabei genaue Anweisungen, was er alles sehen und welche Bestandteile des Objekts er näher betrachten möchte. Es gibt kaum etwas, was sich mit der Smartphonekamera nicht im Detail untersuchen lässt.
Vor-Ort-Besichtigung
Im Rahmen der Vor-Ort-Besichtigung nimmt der Gutachter die Immobilie persönlich in Augenschein. Hier kann zwischen der reinen Außenbesichtigung und einer kombinierten Außen- und Innenbesichtigung unterschieden werden.
Die Außenbesichtigung geht schneller und ist daher etwas günstiger. Sie wird vor allem bei größeren Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäusern durchgeführt. Bei großflächig vermieteten Objekten ist die Innenbesichtigung mit erheblichem Aufwand verbunden, immerhin müssen die Mieter rechtzeitig informiert und Besichtigungstermine abgestimmt werden. Bei kleinen Häusern mit zwei bis vier Einheiten mag das noch einigermaßen möglich sein, bei größeren Mietshäusern sind in der Regel mehrere Termine notwendig.
Wann immer möglich sollte dennoch eine Außen- und Innenbesichtigung durchgeführt werden. Dadurch signalisieren Sie dem Finanzamt, dass der Sachverständige zumindest in der Bestandsaufnahme gewissenhaft gearbeitet hat.
Vor-Ort-Besichtigung ist eine gute Investition
Eine Objektbesichtigung ist günstiger, als sie wahrscheinlich denken und daher eine mehr als sinnvolle Investition. Im Schnitt kostet die persönliche Besichtigung durch einen zertifizierten Gutachter zwischen 150 und 200 Euro zusätzlich (netto). Mit diesem verhältnismäßig kleinen Aufpreis steigern Sie die Akzeptanzchancen für Ihr Gutachten deutlich.
So vermeiden Sie diesen Fehler
- Suchen Sie sich einen Anbieter, der Vor-Ort-Besichtigungen anbietet. Das muss nicht zwangsweise der örtliche Gutachter sein. Auch die großen und spezialisierten Dienstleister bieten alle Arten von Besichtigungen an. Über ihr deutschlandweites Gutachternetzwerk können Anbieter wie Nutzungsdauer.com überall schnell einen regionalen Gutachter hinschicken. Das ist meist sogar günstiger als bei klassischen Gutachterbüros, da hohe Reisekosten entfallen. Vorteilhaft nicht zuletzt für die Innenbesichtigung großer Mehrfamilienhäuser, für die in der Regel mehrere Termine notwendig sind.
- Die virtuelle Besichtigung ist zwar nicht der Idealfall, aber immer noch besser als gar keine Besichtigung. Sollte der Mieter Dritten also beispielsweise den Zutritt zur Wohnung verweigern – was er im deutschen Mietrecht durchaus tun oder zumindest einige Zeit ausreizen kann – bieten Sie ihm als Kompromiss die Durchführung einer unkomplizierten Videobesichtigung an. Damit haben Sie immer noch spürbar bessere Chancen als bei einer Bewertung rein auf Aktenlage.